マンションリノベーションの解体工事
設計の仲田です。今回はマンションリノベーションの解体工事とその後の確認について解説します。
一口にマンションリノベーションと言っても、その内容や工事の中身は会社によっても大きく変わります。
既存の壁や配管を利用しながら行う方法もあれば、すべてを壊してしまう方法もあります。
N.style建築工房では基本的にほぼすべてを解体していますが、ただ壊せばいいわけではないですし、解体後にチェックすべきこともいろいろとあります。
リノベーションはとかく完成写真は注目されがちですが、解体工事で大事なポイントも知っていただけたら、と思います。
マンションリノベーションの解体はすべて手で壊す
まずは傷や汚れの防止のために、エレベータの中や通路部分を保護するための養生作業を行います。
解体工事はどうしても大きな音が発生してしまいますが、できるだけ近隣の方にご迷惑にならないように配慮しながら、すべて手で壊します。
勘違いする人がたまにいますが、構造躯体となっているコンクリートは一切壊しません（壊せないといった方が正しいですが）。
解体はすべて手作業。かなり大変な作業です。近隣の方への細やかな配慮ができるいい解体業者さんでないとトラブルになります。
基本的にはすべてを解体撤去しますが、上階からの排水管は解体することはできませんから残ります。
また既存のガス・給排水の配管と電気の配線類はこの時点ではそのまま残します。
解体工事で一気に撤去してしまうと、配管内の残り水などが漏れる危険も生じるので、これらは専門の工事業者が責任をもって解体します。
私たちの場合、コンクリートに埋まっていて更新できない状況でない限り、すべての配管は新しくやり替えます。古い配管を再利用したほうがコスト的には安上がりですが、将来の漏水リスクを極力なくすために、原則、再利用はしません。
こうして一部を残した状態でがら～んとした空間の状態にまで解体します。
既存の配管類を残した状態でひとまず完了。
解体後は異常がないかの確認チェックが大事
解体が終わったら異常がないかの確認をします。雨漏れの跡がないか、構造体に大きなヒビなどがないかのチェックですね。
これは過去の経験ですが、ある現場で解体後にコンクリートの壁が下記のような状態でした。なんだか黒ずんでいて雨漏れ？みたいに見えます・・・。
GL工法でかつ無断熱という状況。古い物件ではこういうこともあります。
でもこれは雨漏れではありません。実際、雨が降っているときにチェックをしたんですが、壁は濡れてませんでした・・・。
じゃあこの黒いシミは一体なんなのか・・・？
よく見ると、壁には断熱材がありません。こういう環境では壁の中で繰り返し結露が生じていた可能性が高い。それが原因で黒カビが発生していたのだと思います。
解体後に大きな問題が生じるケースはほぼないんですが、過去にはバルコニーからの漏水があったり、構造の梁の一部が壊れていた（解体工事ではなくて最初からです）事例がありました。
こうした異常を発見しても私たちのようなリノベーション会社が勝手に修繕工事をしてはいけません。
やるべきことは、まずは管理会社等に報告すること。構造に関わること、外壁に関わることなどは共有部分ですから、リノベーション会社が判断して行うべきことではないんですね。
やってはいけないのはこうした状況を無視して工事を進めること。
そもそもこういう状況であることは解体してからでなければわかりませんからリノベーション会社の責任ではありません。
でも中には工期が遅れることを懸念して、こういう不具合を報告しない業者もいるかもしれません。悲しいことですが・・・。
そういうことを踏まえると、解体が完了した時点では必ず、業者と現地での立会い確認をすることをお勧めします。
現場で実際に見ることで、自分の目でも確かめることができるし、もしも気になる部分があれば、「これは問題ないですか？」って確認ができますから。
なおコンクリートの表面には、小さなヒビが生じていることも珍しくありませんが、大きなヒビでない限りはあまり気にしなくても大丈夫です。
以上が解体工事の概要です。実際には工事中の近隣の方への配慮や、ゴミ搬出時の積み込み作業など、細かな点で現場管理、指示、対策などが必要です。
比較的短期間に終わりますが、こうした管理面については対応する工事監督の段取り、対策に左右されると思います。
本来はここまでの説明で終了なんですが、一つだけ補足説明を以下に続けます。
解体完了後は計画とのズレがないかを再確認する
解体が完了したら、すみやかに、現況の内部の各種の寸法を再度採寸します。
リノベーション計画では、事前に、窓の位置、室内の壁の位置、配管ルートなどの情報を詳細に調べて、寸法計測をするんですが、やはり、どうしても測定には誤差が生じます。
またGL工法の壁面はどうしても解体しないと詳細な寸法がわかりません。
ある程度の想定はしておくのですが、そうした誤差や想定が問題ないかを再確認する必要があるんですね。
GL工法の壁の場合、下地がどれくらいの厚みなのかが不明確。施工の誤差もあるため念のために確認したほうが安心です。
まあ、そうした誤差は実際に計画に大きな影響を及ぼすほどではないですが、人間がやることにはミスもつきもの。ちょっと手間をかけるだけでミスの防止にもなりますしね。
ちなみに比較的新しいマンションだと、詳細な元図面があったりします。基本的にはそれがあれば、あまり問題はないですが、それでも現況の実測はかかせません。
施工誤差もありますし、工事中の変更が反映されていない、ということもあるかもしれませんからね。
というわけで、このチェック作業は絶対に省略してはいけない項目です。
もう一つ重要なのが、配管の高さがどうなっているか？経路はどうか？ということの確認です。
解体前の調査では、様々な状況からこうだろう、という想定をしているわけですが、詳細な寸法までは不明なので、現況確認は最重要項目。
排水タテ管からは床コンクリートの上に接続部分が飛び出てます。この高さと向きをちゃんと確認することが重要。
タテ管からどういう向きに枝管がでているか？
その高さはどれくらいなのか？
ここをしっかりと確認しておかないと、床下地として工事をする二重床の高さの設定ができないからですね。
あとは換気扇のルート確認と高さの確認なども行います。
ちなみに、マンションのコンクリートの壁は完全な垂直ではないです。実際に計測すると、5ｍｍとか時にはそれ以上、壁の平行がずれていたりします。
また、床も完全な水平ではなくて、仕上げの違いによる微妙な下地コンクリートの段差があるのは想定済みなんですが、同じ仕上げで同じ高さのはずの床でも時には10ｍｍ以上の差が生じていたりすることもあります。
こうした誤差を聞くと大丈夫なの？って心配される方もいるかもしれませんが、これらの誤差が耐震性とか耐久性に影響することはありません。
ちゃんと基準を設定して調整すれば、計画に大きな支障が生じるようなこともないので、ご安心ください。
どうしてこんな説明をしているのかというと、こういうことを知らずに、単純に現況に合わせて工事を進めると、床に変な凹凸ができたり、現況に合わせたことによる建具の不具合が生じたり、など、不具合が出ることもあるからです。
二重床工事でレーザーで確認しながら水平を確認していく
こうした高さの確認は説明するまでもなく行われていることですが、部分リフォームの場合は既存状況に合わせて施工することになるので、設計計画の内容と工事のやり方によっては不具合が生じる可能性もあるので注意が必要ですね。
以上で解体後の確認についての説明は終了です。
解体工事自体は神経を使う工事なんですが、他の工事との関わりや、全体計画も考慮した確認作業のことも念頭において進めることが大切かな、と思います。
